土地市场延续“点状高热”核心城市高溢价地块频出

8月24日，宁波成功出让鄞州区GX02-01-23地块。该地块土地用途为城镇住宅及配套用地。经过72轮竞价后，宁波中海海棠房地产有限公司以总价6.92亿元斩获该地块，溢价率25.83%。

进入8月份以来，土地市场延续“点状高热”特征，核心城市优质地块受到房企集中关注，土地竞拍热度较高。

“8月份土地市场延续了‘总量收缩、核心高热’的结构性特征。北京、上海等一线城市优质地块集中入市，竞拍轮次普遍过百，溢价率维持在14%至28%的区间，头部房企参拍热情高涨。宁波近日出让的鄞州区地块的表现也与这一趋势吻合。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，同时，民营房企拿地信心明显修复，开始积极布局核心区域的优质宅地。但整体而言，这仍属于“点状高热”，全国土地市场全面回暖的基础尚不牢固。

以北京为例，8月12日，北京集中出让3宗涉宅用地，其中北京市石景山区苹果园交通枢纽商务区土地一级开发项目1604-631-1地块R2二类居住用地在221轮竞价后，以15.04亿元成交，溢价率23.48%。

同日出让的北京市海淀区四季青镇西郊机场周边及沿线城中村改造项目HD00-1408-0034、0049、0040地块二类城镇住宅用地、商业服务业用地经135轮竞价，由北京广茂置业有限公司以97.61亿元竞得，溢价率14.1%，创下北京今年以来住宅用地成交总价新高。

从全国情况来看，中指研究院数据显示，截至8月19日，8月份300城住宅用地成交规划建面1209万平方米，同比下降34.2%；土地出让金684亿元，同比增长6.9%。

截至8月19日，今年以来300城宅地平均溢价率约为9.3%。从各线城市来看，市场呈现明显结构性分化:一线城市宅地溢价率约为19.6%，核心城市优质地块房企布局意愿较强；二线城市平均溢价率8.9%，但冷热分化明显，热点城市优质地块争夺激烈，部分城市则以底价成交；三四线城市平均溢价率仅约2.8%，多数地块以底价成交。

“近期北京、上海集中推出多宗区位条件较好、市场预期相对明确的地块，优质土地供给增加，带动房企参拍积极性提升。同时，房地产市场仍处调整期，房企投资策略更加审慎，普遍强调‘精准投资’与‘以销定投’，有限资金进一步向需求支撑较强、去化预期相对清晰的核心城市优质板块集中。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，综合来看，300城土地成交总量收缩与一线核心地块高热并存。土地成交总量层面的收缩，是各地落实“去库存、控增量”政策导向的结果；而热度向核心城市优质地块集中，则反映出市场资源正在向高确定性区域持续集中。

展望未来，曹晶晶认为，短期内土地市场还将延续“点状高热、分化加剧”格局。核心城市优质地块持续吸引央企、国企及部分优质民企参拍，土地市场预计将保持一定热度；三四线城市及郊区宅地则以底价成交为主，市场分化进一步加剧。企业层面，头部房企短期或将延续“以销定投、精准补仓”的投资策略，联合拿地、代建合作等模式或更受青睐。